都住研ニュース

コメンテーター
　高田光雄氏（都住研会長／京都美術工芸大学教授／京都大学名誉教授）
コーディネーター
　高木伸人氏（都住研　事務局長）

�燗c会長　京都では元々地家主を中心に地域のマネジメントすることは当たり前だった。
　京都に限らず、歴史都市ではこれをやってきたからまちの文化が継承されてきた。その仕組みが経済活動を維持しながら継承されてきた。山下さんは民間の営利活動の環境整備がエリアマネジメントに繋がっているという文脈で話された。
　山下さんは五条大宮周辺の事例紹介で、地域の文化性、クオリティを高くすることをテーマにして活動されてきた。文化性を維持することと経済性を確保することは誰がどのように両立させるのかということが重要である。
　京都の都心部は一般には複数の地家主が所有していた。江戸時代から昭和戦前まで、概ね2割の持家層と8割の借家層が京都の都心部に経済活動を行いながら居住していたが、2割の持家層のエリアマネジメントの下、8割の借家層が数年で入れ替わり、都心の活気が維持されていた。
　持家層の文化度が高ければ文化度の高いまちとなり、低ければ文化度の低いまちになっていた。現在でもマネジメントをする人たちのレベルを維持したり、レベルを上げていく工夫が必要。

山下　それは結果論の話になるが、最初の投資したところが「良いものをつくろう」と着手し、その相乗効果で周辺に同様なものが2，3軒でき、今ではそれが連担する状況になりつつある。
　その連担を壊すような運営者は現れにくいと思うし、我々でコントロールしていくことが大事。

Q　多様性、そして町家を残す方法として「この地域だからこの用途」というエリアマネジメントとして誘導していくことはあるか。

山下　私はいつも2，30代の若者にアイデアを出してもらっている。彼らの発想はとても愉快で思いつかないような提案をしてくれるし、エリアに新たに創り出していくことができるだろう。
　立地を踏まえた上でこのエリアで何か良いものができないか、という考え方をしたい。

フロア　世間ではいわゆるボロビルでも、場所他立地が面白ければユニークな展開が可能。最近はワンルームマンションを買っているが、1階に入居者が自由に使えるLDKのようなスペースを整備して、それを商品化しているが満室。
　単純な賃下げをして借りて買い手を探すのではなく、付加価値を付けた商品化が大事だと感じている。

フロア　商売的には理に適っていると思った。大手は広域宣伝をすることができるが、一方で地域に密着した展開は不得手。ずっと地域で長く展開できるのが私たち中小企業の強み。私も店舗の周囲1kmを大事にして徹底的に戦略を打つ手段を執ってきている。

Q　出口戦略について、日々の収益と処分時の＋αがトータルで利回りを担保させることで投資を生んでいる。しかしそれを2〜3回繰り返すと、出口戦略も継続的に成り立つのか。

山下　投資は3〜5年で終わり、その時点で投資計画を再度立てる。当初から10〜20年を期間としたプランは成り立たない。非現実的で、嘘を言うことにもなる。更に10年後は大規模の修繕も出てくることになる。
　投資計画終了後は新たに投資計画をつくり直さなければいけない。修繕費が増え、当然利回りは下がっていくが、小口で利回り1％でも良いから持っておくという投資家が最終の受け皿となれば。投資計画終了時点で次の理想的な計画を立てればできると思う。

�燗c会長　投資家、エンドユーザーなど、すべての関係者の文化レベルを維持しなければまちのクオリティは下がっていく。
　先日、ハンブルク市の文化メディア局芸術創造産業部長をされている女性の話を聞いたが、ハンブルグ市は産業・経済を大事にしてきた都市だが、ある時期から芸術・文化都市に大きく舵を切り、芸術創造産業の飛躍的展開が起こっているという。
　文化を通じてソーシャルインクルージョン（社会的包摂）を実現しようとする姿勢の重要性を指摘されていた。これを京都に当てはめるとまだまだ課題が残る。引き続いて議論を深めたい。

山下　近隣で一悶着を経験した後にあんたは信用できるとOKを出してくれたところがある。その経験から実際のまちづくりは収益性だけではなく、やっぱり人と人の繋がりが大事なんだと強く感じている。